不動産物件購入の一般的な流れ

1.不動産の物件探しについて、お客様ご自身のご希望条件をまとめます。

不動産の物件探しにおいて、重要なことは、お客様の個々のご希望条件を、ご自身で把握して頂くことから始まります。
ご希望条件は、お客様によりご希望も、その優先順位も異なってくることは、当然ですが、一般的には、下記に挙げさせて頂くご希望条件が多いようです。
その条件の中で、優先順位をつけて頂き、それを基に、物件探しを行って頂くと、検討する価値のある物件か、除外する物件かが見えてきます。

一般的に多い、お客様のご希望条件

①価格 
一番重視されやすい条件といえます。
アクセスが良く、物件も広く、新築ともなれば、物件価格は高くなりますし、ローンの返済額にも影響しますので、無理のない範囲内で
の条件設定が必要になってきます。

②立地
お子様の学区、通勤に関して駅までの距離、マイカー通勤なら勤務先への距離、買い物施設が通える範囲内であるかなどの条件設定を行います。

③間取り
お子様の人数や、生活スタイルによって、条件設定は変わってくるかと思います。
近年では、ご自宅でお仕事をされる方も多く、作業スペースを確保するために、寝室は広めの物件を・・・ですとか、
お子様が女の子の場合、玄関収納や、子供部屋の収納を多くとる場合が多いので、シューズクロークのある物件を・・・などといった条件設定が
見えてくるかと思います。

④駐車スペースは何台か?
駐車スペースは広めにこしたことはないのですが、駅から近いなど、土地の相場が高い地域ですと、
駐車スペースを沢山は確保できない物件もあります。
少し不便な立地でも、駐車スペースを優先したいなどの場合は、この条件の優先度があがります。

⑤築年数
中古住宅の場合、築年数によっては、リフォームが必要になってくる場合も考えられます。
それらのリフォーム費用や、消耗設備の修繕費用なども考えておく必要があります。
新築住宅の場合であっても、ある程度のスパンの期間で、外壁の塗装を塗り替えたり、
ベランダの防水修繕などの工事をしたりする必要がありますので、ローン返済とは別に、修繕費用を計画的に積立預金などをしておくと、
いざという時に、慌てなくてすみます。
この希望条件は、希望価格とリンクしそうな条件ですが、築年数が経過している物件ほど、修繕費用があとから必要になってくるケースが多いので、
こちらも条件設定には、考慮しておく必要が御座います。

⑥物件の設備・仕様
物件の設備についてのご希望条件です。夫婦共働きの世帯ですと、家事の時間を短縮したいとの理由で、食洗機が欲しい・・・ですとか、
お子様が運動部に所属しているので、一日に何回も洗濯するので、浴室乾燥機が欲しいなどといった条件です。

※以上が、一般的に多い、住まい探しのご希望条件ですが、お客様の個々のご希望条件は、これだけではないかと思います。
設定しましたご希望条件から、優先順位を設定して頂き、見学を検討する物件、候補から除外する物件を、広告から選んで頂くと、
物件の絞り込みがしやすくなります。

2.物件購入に係る諸費用についての把握

住宅を購入する際、多くの方が一生に一度か二度の買い物ですので、諸費用がどれくらい必要か、イメージが付きにくいかと思います。
自動車を購入する場合でも、広告の価格の他に、諸費用がかかるのと同じように、不動産の場合も、広告の価格の他に、諸費用が必要になって参ります。
この諸費用は、借入れをする金融機関や、その物件の固定資産評価などによって変わってくるため、一概にはいくらと断言できないのですが、一般的には、広告の価格の8%~10%くらいが目安と言われています。
また、それとは別に、エアコン・カーテン・カーテンレール・照明器具・家電製品・電話配線工事・テレビアンテナ・引越し費用などが必要になります。
下記に、一般的に必要になって参ります、諸費用を簡単にご説明致します。

司法書士費用 土地建物を売主から買主へ所有権を移転したり、金融機関の抵当権を設定したり、新築住宅の場合は、最初の名義をお客様名義に登録する費用です。固定資産評価によって金額が異なります。
印紙税 売買契約書・建物請負契約書・ローン契約書(金融機関とお金を借ります貸しますという契約)に貼付する印紙の代金です。
土地家屋調査士費用 新築住宅の場合で、建物の一番最初の登記として、面積・構造・築年月などを登記簿に登録する登記です。これを表題登記といいます。
融資手数料 金融機関に支払う事務手数料です。金融機関によって金額は異なります。
保証料 金融機関の指定する保証会社に支払う費用です。保証会社に、お金を払って保証人になってもらうという形をイメージして頂けたらと思います。
火災保険料・地震保険料 これはイメージしやすいかと思います。火災保険及び地震保険の費用です。追加料金を支払うと、風災・水災などのオプションにも加入できます。プランは提案してもらえますので、必要だと思われるものを、ご予算と比較しながらご検討頂く形となります。
仲介手数料 不動産仲介業者に支払う報酬です。売買価格の3%+6万円×消費税です。(売買価格が400万円以上の場合)
不動産取得税 土地と建物それぞれ、一回だけ課税される県の税金です。固定資産評価額×3%が税額となります。居住用の不動産に関しては、条件に該当し、申請すれば、減税措置があります。
固定資産税清算金 売主と買主との間で、購入した年の固定資産税を、引渡日を基準として按分して精算を行います。
水道加入金 水道が引込まれていない土地や、そういった土地に建売住宅を建てている場合に必要になってくる費用です。水道が引込まれていない土地の場合、水道引き込み工事費用も必要になります。
修繕積立基金 マンション購入の場合に必要になる費用です。将来必要になってくるマンションの修繕の費用に充てられます。

3.購入したい物件が見つかったら、申込(買付証明書のご記入)

ご希望条件及びその優先順位を基に、実際に物件を見学します。
そして、納得のいく物件に出会えたら、申込を行います。
申し込みは、この業界では書面(買付証明書)にて行います。
売主様へのご希望があれば、この書類にその内容を記入します。
そして、この書類を基に、売主様が審査を行い、売却を承諾した場合は、次の、ローンの事前審査のステップに移ります。

4.ローンの事前審査申込

売却の条件などが売主様と買付証明書でまとまりましたら、金融機関に、ローンの事前審査を申し込みます。
ここで、必ずしも、諸費用全ての費用が確定している必要はありません。
物件売買代金は確定していますが、諸費用は、この段階では、まだ確定できない項目も多いので、概算で申し込んで大丈夫です。
諸費用の概算は、少し多めに見積もっておいたほうが無難です。
借入れ希望額は、あとで減額はできますが、増額するとなると、また一から審査をやり直す必要があるためです。
審査に必要な期間は、金融機関によっても異なりますが、3~7日間程度かかります。
必要書類は、お勤めの給与所得者の方ですと、免許証・保険証の写し・源泉徴収票の写し・所得証明書などです。
自営業者の方ですと、確定申告書の写し・青色申告決算書の写し・納税証明書などです。
これらの必要書類は、金融機関によっては追加で別の書類を用意して欲しいと依頼される場合があります。

5.重要事項説明及びご契約

ローンの事前審査が通りますと、ある程度、金融機関でローンのうらが取れますので、重要事項説明及びご契約の流れになります。
重要事項説明とは、宅地建物取引士が、物件の法令上の制限やライフライン、契約書の重要部分などの説明を、書面によって買主様にご説明をするものです。これは、不動産業者の義務となっております。
重要事項説明が済みますと、ご契約となります。このときに、契約金(手付金)の授受や、印紙を契約書に貼付します。

6.ローン本申し込み

契約が終わった後、すみやかに金融機関にて、ローンの本申し込みを行います。
契約書や重要事項説明書がないと、金融機関もローンの本申し込みを受け付けられないため、契約のあとで行う形になります。
最近の契約書ですと、「買主は契約後●日以内に本申し込みを行う」と明記されているケースが殆どです。
必要書類は、印鑑証明書●通、住民票謄本●通などです。
金融機関によって必要部数は異なります。
場合によっては、それ以外の書類の提出も求められる場合があります。

7.ローン本審査合格

ローンの本申し込みから、7~10日くらいで、ローン本審査の結果がでます。
契約書には、ローン特約といって、「●月●日までは買主はローンの本審査が否決された場合、本契約を解除できる」という特約をうたっている場合が殆どですので、期日に間に合うように、ローンの本審査の結果を出さなくてはなりません。

8.建物表題登記の申請(新築建売住宅の場合)

ローンの本審査が合格したら、新築建売住宅の場合は、建物表題登記の申請を行います。
この登記は、建物の面積や構造、築年月などの部分の登記で、土地家屋調査士に依頼します。
この登記は、申請から7~10日かかるケースが多いので、後述いたします、ローン契約などと並行して行います。

9.ローン契約(お金を借ります貸しますという契約)の締結

ローンの本審査が合格したら、金融機関とローン契約を締結します。この契約にも印紙が必要で、貼付します。

10.残代金支払い・登記依頼

建物表題登記(新築建売の場合)と、ローン契約が済むと、残代金の支払いを行います。
流れとしては、金融機関にて、司法書士立ち合いの基で行われ、まず司法書士の用意した、所有権移転登記や抵当権設定登記の委任状を、買主様が記入し、売主様の権利書(登記識別情報)を司法書士が確認したり、全ての書類が揃っていることが確認できたら、金融機関は、買主様の口座に、融資金を振り込みます。その口座から、売主様への残代金の支払いを振込で行い、同時に、固定資産税精算金や、仲介手数料や司法書士の費用などの支払いを行います。
この時に、建物がある場合は、鍵も買主様に渡されます。
司法書士は、このあと、法務局に赴き、登記申請を行います。
権利書(登記識別情報)は、7~14日ぐらい経過してから、買主様のお手元に届きます。

11.お引越し

残代金の支払い、登記を司法書士に依頼して、鍵をもらえたら、次は、お引越しです。
買付証明書のご記入から、ここまでは、ケースにもよるのですが、一般的には1か月くらいの方が多いです。
リフォーム工事が必要な場合は、残代金支払いが終わってから、リフォーム工事に取り掛かることになります。