賢い土地の探し方

かしこい土地のさがしかた
 
アキ不動産事務所 編集


大手ハウスメーカーは「土地なし」は相手にしない! 不動産広告は大半が売れ残った物件が載っている! 広告になる前に押さえろ! 広告にできない物件もある! たまごが先か、にわとりが先か! 成功例の数々! 当事務所は最後まで面倒をみます! 頭金の少ない方もどうぞ!!

まえがき

当事務所は住宅を建築する土地と中古住宅を仲介する事務所です。
年間多くの人が土地と中古住宅を求めて当事務所を訪れたり、問い合わせがあります。
大半のお客様が 1.良い土地を安く手に入れたい
        2.その土地に安くて良い住宅を建てたい
つまり安くて良い土地建物を手に入れたいという気持ちで訪ねてこられます。

しかし、ほんの少しの気持ちのズレで、良い物件が手に入らないでいます。

本特集は気持ちのズレを修正し、良い物件を手に入れることができるように編集してあります。
なお、高くても良いから家を建てたい人は、大手のハウスメーカーにいけば高くて良い土地が手に入りますので、本書は参考にならないと思いますのでこれより先は読まないで下さい。

1. 大手ハウスメーカーは「土地なし」は相手にしない!

一部のハウスメーカーさんは土地を扱っています。又、良い土地を扱っています。本章では土地が苦手なハウスメーカーさんの話をします。

「いつまで土地なしを追っているんだ。建て替え層を追え、建て替え層は土地に文句を言わんぞ!」これは大手ハウスメーカーさんの幹部が自社の営業マンに言っている言葉です。

住宅展示場に訪れて、土地がないと分かったら、担当の営業マンがとたんにそっけなくなった。という経験はありませんか?
 
理由は 1. 建て替え層は自分の土地を持っており、建て替え時期にはローンも終わっている為、
  建て替えの資金だけを捻出すればよくて、高い金額の建物を売り込める。
土地なしは土地に対して文句をいうし、なかなか決まらない。 土地を紹介するのは1000回紹介して、3回しか決まらない効率の悪い仕事です やっと土地が決まっても、土地に予算を費やされ、建物に回す金額は約半分になってしまう。「高い土地を買ってしまったので、建物の金額を削るしかない。」これはお客様の言葉です。全体の予算が決まっているならば、当然のことでしょう。しかし、ハウスメーカーから見ると、思惑がはずれてしまいます。
   A 建て替え層なら3000万円の家を建ててくれる。
   B 土地なし層なら1500万円の家になってしまう。

あなたがハウスメーカーの幹部なら、どちらに重点を置けと営業マンに言いますか。

大手ハウスメーカーの場合

「土地なしは追うな」が常識になっています。
 
ポイント!
 
「土地なしは最初からハンディを背負っている。」

2.      不動産広告は大半が売れ残った物件がのっている!

あなたは土地や中古住宅を探すとき、どのような行動にでますか?

大半は
新聞広告等の広告を見て、電話をする。 目的地に近い不動産業者に訪問するか、電話をする。   次にがっかりするでしょう。
良い物件は高くて手が出ない。 安い物件はそれなりの理由があって売れないので安い。買いたくない。
不動産は宣伝しなければ売れない、売れないから何回も広告するのです。
ほんとうに売れる良い物件は広告する前から、なくなっているのです。
次にその話をしましょう。

ポイント!
 
「不動産広告はこの会社は倒産しないで、まだ頑張っているな位に思え!」

3.     広告になる前に押さえろ!

前の章で述べた通り、良い物件は広告になる前になくなっています。なぜでしょう?

土地が世の中に出てくるには、
「地主さんがお金にしたいと言って、不動産業者に話をもってくる」のが大半です。
逆のケース
「売らないか」といって業者さんが地主を訪問するケースは土地が高くなるので必要以外は行われない。

大部分のケース、地主さんが買い手を探しているケースは、話をもってきたらすぐに広告になるのではありません。
不動産業者はまず親しい人に声をかけるのです。
それが建築会社であったり、一般のお客様であったりするのです。

ここが大事です!
 
ポイント!
「不動産業者はよい物件が手に入ったら、広告をする前に、親しい人に声をかける!」
 
「安くて、よい物件が手に入った時、担当者はあなたの顔を何番目に思い浮かべるでしょうか?」
 
「人情として、一番話を聞いてくれるお客様に声をかけるのです。あなたが担当者だとしてもそうするでしょう。」
 
この親しい人の中にあなたがはいらなければ、情報は手にはいらず、他の人に良い物件が紹介されてしまいます。
逆にいえば、あなたが親しい人になれば良いのです。

親しい人になれないタイプのお客様
広告が出るたびにあっちこっちの業者を訪ねる。一見の客 「良い物件がでたら連絡しますので住所.氏名を教えてください」といっても、押しかけられたら嫌なので名乗らない。(内輪話、土地のない人のところに、業者はおしかけたりしません、そんな効率のわるい営業はしないのです、おしかけるのは土地を持っている建て替え層なのです。) 学区、町名、坪数、予算の総額等細かく教えてもらえればよいアドバイスができるのに、お客様は細かく聞かれるのを嫌がり、「求める土地は今あるか、ないか」なければはなしたくない、→ 次の業者に行く この業者も土地がないので次の業者にいくか、あっちへプカプカ、こっちへプカプカ
「土地をもとめて浮き草人生」
 
これでは業者から見て親しい人とはいえません。
 

4.     広告にできない物件もある!  

どういうことでしょうか?
特に中古住宅の場合、売主様は売り出し価格の査定は、近所の手前、内緒で来て、内緒で査定してくれと依頼されます。
つまり、近所に内緒で広告にしないで売ってくれと依頼されることが多いのです(入居中は特に多い)そのまま1~2ヶ月が経過し、やはり広告をしなければ売れないとわかって
今度は“バンバン広告してくれ”となります。

そのような物件は以外に多いのです。

ポイント!
「良い物件は事務所に訪ねてこなければ手に入りません!」

5.たまごが先か、にわとりが先か?  

たまご  → 土地
にわとり → 建物  ですが

建物を建てるためには土地がなければ話にならないので、お客様はまず土地からということで、不動産会社に行こうと思うのでしょうが、ちょっと待ってください。土地を現金で買われますか?それならよろしいのです。後でゆっくり建築会社を探せばよいのですから。
しかし、土地建物の大半をローンで、と言うお客様は次のパターンになり、苦労すると思います。

たまごが先のケース
不動産業者をたずねて、良い土地があったので購入する。しかし大半がローン希望。 土地だけのローンはすくないので、すぐに建築すれば大半(建物も含む)がローンでできると金融機関でいわれる。 すぐに建築といわれても、衝動買いをしてしまったので、まだ建築会社をきめていない。 急ぐので業者の勧める建築会社にした(たいてい急がされる)。  
ポイント!
「土地だけのローンは少ない」
 
土地に担保をつけても土地の所有者以外の人が建物を建てたり、また、更地にしておくと、いつ何時なにをされるかわからないので、金融機関は土地建物同時に融資をします。
土地  →A所有者
建物  →B所有者    こうなると権利関係が複雑になり、万一の場合、取立てが困難になるので金融機関は土地建物同時に融資をします。貸す立場としては土地建物セットのローンが好ましいのです。

にわとりが先のケース
これは建築に強い不動産業者が先ですので、あわてることはありません。もうどんな建てかた・予算・広さが予めわかっているし、後は土地をさがせばよいのですから。
どのような建物を建てるか、自分たちの希望通りになるか、予算はどの位見ればよいのか等、事前に確認しておくことが成功の第一歩です。「にわとりが先が正解」

ポイント!
「希望に合った建築会社を紹介してくれる不動産業者を訪ねろ!」

6.成功例の数々

Nさんの場合
当事務所の社員がNさん宅のポストに不動産情報のチラシを入れました。2~3年後に土地を取得して家を建てようと思っていたNさんは良い土地があれば建ててもいいかなと思い
資料を請求し、担当者に土地を案内してもらう約束をしました。
Nさんは子供がいないので、学区指定はありません。土地を10件以上案内し、途中建築中の家も見てもらいました。車中で総予算の確認をし、後は良い土地が見つかれば、建てても良いかなと思ったそうです。
そして、最後に案内した土地にピンときたそうです。それはNさんの理想の間取りが取れそうな土地で、総予算の範囲内で建築できる土地でした。すこし縦長の土地でしたが、うまく間取りがとれたので、建築業者を紹介してもらい、建築することになりました。
 
なぜNさんは成功したか!
時間をかけて数々の土地を案内してもらった。 案内の途中に建築中の建物を見学し、担当者より土地建物のセット価格を聞き、価格の上限を確認したことにより価格への安心感が生まれた。 購入した土地はNさんが最初に資料請求した中には入っていませんでした。しかし時間をかけて話をしていくうちに、これでも良いのではないかと担当者が提案した土地でした。時間をかけて話をしなければ出てこなかった土地でした。  
ポイント!
「時間をかけて土地を案内してくれる業者を訪ねろ!」
 
 
 
 
Sさんの場合(学区指定の例)
Sさんが当事務所の知り合いに連れられてやってきました。それはなるべく早く社宅をでなければならないが子供(小1)を転校させたくない、また、一般に流通している土地は気に入らない、なんとか学区内で探してくれないか、というものでした。
しかし、Sさんの当事務所への依存度が高いので、当事務所も気を入れて探すことにしました。

流通していない土地を探すことは地上げをするということ。 Sさんが気に入った土地が見つかっても、相手が売ってくれるかわからないし、相当高く吹っかけてくるかもしれない。 ともかく、難しい条件でしたが、Sさんの当事務所への依存度が高いので助っ人を頼み、ようやく見つけることができました。
そして、ほどなく建築となりました。

なぜSさんは成功したか
流通していない土地を探すことは相手に足元をみられてしまい、よほどうまくやらないと難しいが、Sさんの当事務所への依存度が高いので当事務所も気を入れて探すことができた。 これがSさんが他社に二股をかけていたりしたら、一般に流通している土地を紹介したにとどまったでしょう。なぜなら土地の地上げは売主様から手数料をもらえないことが多いので、大変な割りに手数料は半減なので、普通は行われないのです。

7.当事務所は最後まで面倒をみます!

最後までといいますと、“建築”までということです。お客様は家を建てるつもりで土地を探しますが、あまりにも安易に探している方が多いのです。
ただし、土地を現金で買える方は除きます。
頭金100万円~200万円で土地建物は手にはいりますが、前述のとおり、建築の予算・工法・間取り等を前もって考えておかないと、次のように失敗します。

失敗例(実に多いのです)

土地を探しに不動産会社に訪れる。 気に入った土地が見つかり、購入の約束をする。しかし、頭金は小額しかない。 不動産会社はその物件を押さえる。押さえの期間は約7日間 銀行にローンの申し込みにいったが、建物とセットでなければと断られる。 そこであわてて建築会社を探す。しかし7日間では間取り・仕様を決めて見積もりができるわけはなく、すぐに7日間は過ぎてしまう。 不動産会社に買付をいれてくれれば、期間は延ばせる、また、契約してもローン特約があるので(ローンが組めなければ契約は白紙)、とりあえず契約してくれと言われる。   しかし、全体のプラン(総金額)が出来ていないので、ローン返済額がいくらになるか
  心配。
結局、買付も切れないで、ましてや契約などとてもできず、お流れ。 気に入った土地は他の人が購入してしまう。
当事務所は、このようなことがないように、最後まで面倒をみます。

l       1級建築士と提携し、お客様の要望の建物の総金額を即座に回答いたします(勿論概算ですが)。そのため、銀行はスンナリOKとなります。お客様は安心して買付が切れ、狙った物件は逃しません。後は当事務所に“おまかせ君”めでたく建築となります。

ポイント!
「成功するには初回面談が大事、電話やファクスではよい回答はできません!」
事務所にお越し下さい

注.建築される業者があらかじめ決定している場合は、当事務所はお客様の要望どおりにいたします。また、先方の担当者と連携し協力致します。当事務所は建築条件をつけているのではありませんので、誤解のないようにお願いします。
8.頭金の少ない方でもどうぞ!
 
車のローン(月六万円位)がある人は難しいのですが、車のローンが少ない方やローンがない人は頭金が少なくても新築は可能です。
銀行さえOKしてくれれば土地の契約で10万円、建築で10万円、合計20万円でもOKです。後はお客様の信用次第です。

もちろん、当事務所がお手伝い致します。
さあ、もう電話するしかありませんね。

電話0537-23-5831
ポイント!
「頭金10万円で住宅を手にいれたお客様がいらっしゃいます!」